상속세 신고 첫 단계 재산 평가하기

안녕하세요. 넝쿠리 입니다.

 

 

오늘은 상속세 신고 첫 단계 재산 평가에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

 

상속세 신고 첫 단계 재산 평가하기

주택을 상속받았다면 당연히 상속세를 신고해야 합니다. 상속세를 신고하기 위한 첫 단계는 상속받은 재산을 평가하는 일인데요. 주택의 시가 평가에 따라 상속세가 달라지기 때문에 세법에서 정한 방법대로 평가하도록 주의해야 합니다. 상속받은 주택의 경우 어떻게 시가를 평가하는지, 시가 평가가 어려운 경우에는 어떻게 처리해야 하는지 확인해보겠습니다.

 

주택의 시가 평가

 

상속받은 주택의 가액은 상속개시 당시의 시가로 평가합니다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우, 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다.

 

시가의 인정 범위는 다음과 같습니다. 

 

- 평가기간(상속개시일 전·후 6개월)의 해당 주택에 매매·감정·수용·공매 또는 경매 가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 인정합니다. 단, 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되면 사가로 보지 않습니다.

 

- 해당 주택과 동일 유사한 주택의 평가기준일 감정(상속개시일( 전 6개월부터 신고일까지 매매·감정·수용·공매 또는 경매 그 가액이 있는 경우 그 가액(유사매매 사례가액)을 시가로 인정합니다.

 

- 해당 주택의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 그 가액을 전용하고 평가기간 중 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 인정합니다.

 

- 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년에서 법정결정기한까지(상속세 신고기한부터 9개월)의 가액은 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있습니다.

 

■ 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 그와 동일 유사한 주택으로서 아래 요건을 충족하는 경우(2017.3.10부터)

1. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것

2. 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

3. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

※ 단, 위 요건에 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

(2019. 3. 20부터)

 

시가 산정이 어려운 경우라면?

"주택의 보충적 평가"

 

주택의 시가 산정이 어렵다면 [상속세 및 증여세법]에서 규정한 보충 방법인 [부동산 가격공시에 관한 법률]에 따른 개별주댁가격 및 공동주택가격으로 주택 가액을 평가합니다. 고시(공시)된 가격이 없는 경우에는 납세자 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별·공동주택가격 등을 고려해 평가합니다.

임대차 계약이 체결된 재산의 평가방법

■ 시사를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법(3순위)에 따른 가액과 임대보증금 환산가액을 비교해 큰 금액으로 평가합니다.

■ 임대보증금 환산기액=(임데보증금)+(1년간의 임대료 ÷ 12%)

- 1년간의 임대료;평가기준일이 속하는 월의 임대료×12월

한

 

저당권 등이 설정된 주택의 평가 특례

저당권 등이 설정된 주택은 ①평가기준일 현재의 시가 또는 보충적 평가밥법에 의한 평가액과②해당 주택이 담보하는 채권액 등으로 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가합니다.

 

※ 평가액=Max(①시가 or 보충적 평가가액 ②해당 재산이 담보하는 채권액 등)

 

홈택스에서 직접 평가해 보세요

"상속·증여재산 평가하기"

 

홈택스에서는 공동주택·오피스텔의 유사재산 매매사례 가액이나 토지·개별주택의 기준시가 등 보충적 평가액을 쉽게 확인할 수 있도록 재산평가에 필요한 서비스를 제공합니다.

 

※ 홈택스(www.hometax.co.kr)▶ 조회/발급 ▶ 세금신고납부 ▶ 상속·증여재산 평가하기

오늘은 상속주택을 어떻게 평가하는지 알아보았습니다

상속주택의 평가가액은 상속세액에도 영향을 주는 것으로 시가의 인정 범위를 잘 확인하고 바르게 신고해야 합니다. 또한 주택의 시가 산정이 어려운 경우에는 보충적 평가를 통해 시가를 평가할 수 있습니다. 홈택스에 접속하면 상속재산을 스스로 평가할 수 있는 서비스도 이용할 수 있으니 참고하여 상속주택 평가에 도움을 받아보세요!

 

by 국세청

 

 

감사합니다. 여기까지 입니다.